1. Chủ Trương Và Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Xã Hội
Đảng và Nhà nước ta luôn coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ cấp thiết nhằm giảm bất bình đẳng xã hội và tạo điều kiện phát triển kinh tế bền vững. Điều này được thể hiện xuyên suốt qua các văn bản chỉ đạo:
- Nghị quyết số 06-NQ/TW (24/01/2022) của Bộ Chính trị: Rà soát, hoàn thiện chính sách ưu đãi; đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội hằng năm.
- Nghị quyết số 29-NQ/TW (17/11/2022): Ưu tiên quỹ đất, vốn để xây dựng ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp đến năm 2030.
- Chỉ thị số 34/CT-TW (24/5/2024) của Ban Bí thư: Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội.
- Luật Nhà ở năm 2023 và các Nghị định hướng dẫn: Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (26/7/2024); Nghị định số 261/2025/NĐ-CP (10/10/2025); Nghị định số 54/2026/NĐ-CP (09/02/2026); Nghị định số 136/2026/NĐ-CP (07/4/2026).
- Quyết định số 444/QĐ-TTg (27/02/2025) và Quyết định 338/QĐ-TTg (3/4/2023): Giao chỉ tiêu hoàn thành 995.445 căn hộ giai đoạn 2025 – 2030.
- Nghị quyết số 201/2025/QH15 (29/5/2025) và Nghị quyết số 66.15.2026/NQ-CP (13/02/2026): Thí điểm cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn, thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
2. Các Nhóm Đối Tượng Được Mua Nhà Ở Xã Hội
Theo quy định tại Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023, hiện có 10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đồng thời, từ 01/7/2026, khi Luật Dân số năm 2025 có hiệu lực, bổ sung thêm 01 đối tượng (tổng cộng 11 nhóm):
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở (theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng).
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Người có từ 02 con đẻ trở lên (điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số năm 2025 bổ sung khoản 13 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023).
Lưu ý:
- Nhóm 7: Chỉ áp dụng nếu chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
- Nhóm 2 & 3: Tuỳ điều kiện địa phương, UBND cấp tỉnh quy định việc hỗ trợ bán, cho thuê mua, cho thuê.
3. Điều Kiện Mua Nhà Ở Xã Hội Mới Nhất
Để được mua nhà ở xã hội, các đối tượng phải đáp ứng 2 điều kiện cốt lõi về Nhà ở và Thu nhập.
3.1. Điều kiện về nhà ở
Căn cứ Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi tại Điều 32 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP):
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu: Xác định khi đối tượng (và vợ/chồng nếu có) không có tên hoặc thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH tài sản gắn liền với đất tại tỉnh/thành phố nơi có dự án. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xác nhận trong 07 ngày.
- Có nhà ở nhưng diện tích chật hẹp: Diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người (tính trên người đứng đơn, vợ/chồng, cha mẹ, con cái đăng ký thường trú tại căn nhà đó). UBND cấp xã xác nhận trong 07 ngày.
Cơ chế đặc thù tại tỉnh Thái Nguyên (Quyết định số 08/2025/NĐ-CP ngày 10/9/2025): Mở rộng điều kiện cho người đã có nhà nhưng cách xa nơi làm việc từ 30 km trở lên (tính bằng tuyến đường bộ ngắn nhất). Chỉ được mua/thuê mua nhà ở xã hội có khoảng cách đến nơi làm việc gần hơn so với nhà ở hiện tại. Nếu có từ 02 nhà trở lên, áp dụng tương tự cho tất cả các nhà.
3.2. Điều kiện về thu nhập
Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP và Điều 33 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, quy định cụ thể như sau:
- Nhóm 5, 6, 8 (Có hợp đồng lao động):
- Người chưa kết hôn/độc thân: Thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
- Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Không quá 35 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
- (Thời gian xác định: Trong 12 tháng liền kề. UBND cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt tỷ lệ thu nhập bình quân).
- Nhóm 5 không có hợp đồng lao động: Phải đảm bảo mức thu nhập như trên, cam kết thông tin và được Công an cấp xã xác nhận trong 07 ngày. Đơn đề nghị này đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng.
- Nhóm 2, 3, 4: Phải thuộc hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ (Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
- Nhóm 7 (Lực lượng vũ trang):
- Người độc thân: Thu nhập không quá tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá.
- Đã kết hôn (cả 2 thuộc nhóm 7): Tổng thu nhập không quá 2,0 lần tổng thu nhập sĩ quan hàm Đại tá.
- Đã kết hôn (vợ/chồng không thuộc nhóm 7): Tổng thu nhập không quá tổng thu nhập sĩ quan hàm Đại tá cộng với mức lương quy định tại điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.
4. Hồ Sơ Và Thủ Tục Đăng Ký Mua Nhà Ở Xã Hội
Căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án.
4.1. Thành phần hồ sơ gồm những gì?
- Đơn mua nhà ở xã hội: Theo mẫu Phụ lục kèm Nghị định số 136/2026/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh đối tượng:
- Nhóm 1: Bản sao chứng thực giấy tờ người có công/thân nhân liệt sĩ.
- Nhóm 2, 3, 4: Bản sao chứng thực giấy chứng nhận nghèo, cận nghèo.
- Nhóm 7: Theo Thông tư 56/2024/TT-BCA và Thông tư 94/2024/TT-BQP.
- Nhóm 5, 6, 8 (trừ nhóm 5 không HĐLĐ): Mẫu 01a (Thông tư số 32/2025/TT-BXD, sửa đổi tại Thông tư 08/2026/TT-BXD).
- Nhóm 5 không HĐLĐ: Mẫu 05 (Thông tư số 08/2026/TT-BXD).
- Nhóm 9, 10: Mẫu số 01 (Thông tư số 08/2026/TT-BXD).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở: Mẫu 02 (chưa có nhà) hoặc Mẫu 03 (có nhà nhưng chật). Tại Thái Nguyên, thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 2330/SXD-QLN&HTKT ngày 06/4/2026.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập: Các nhóm 5, 6, 8 đã tích hợp trong giấy chứng minh đối tượng. Nhóm 7 dùng Mẫu 04 (Thông tư 32/2025/TT-BXD).
4.2. Quy trình 5 bước mua nhà ở xã hội
- Bước 1: Nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án.
- Bước 2: Chủ đầu tư tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định và lập danh sách. (Phải cấp Giấy biên nhận; nếu hết quỹ nhà hoặc hồ sơ sai, phải trả lại và ghi rõ lý do).
- Bước 3: Chủ đầu tư gửi danh sách về Sở Xây dựng để loại trừ trường hợp không đủ điều kiện. Sau 20 ngày nếu Sở không có ý kiến phản hồi, chủ đầu tư thông báo cho người mua để ký hợp đồng.
- Bước 4: Ký kết hợp đồng mua bán và thanh toán (chủ đầu tư chỉ ký khi đủ điều kiện và giá bán đã được duyệt).
- Bước 5: Trong 30 ngày sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư gửi danh sách về Sở Xây dựng để công bố lên Trang Thông tin điện tử.
5. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Mua Nhà Ở Xã Hội
Theo khoản 2 Điều 45 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, người mua nhà có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Tuân thủ các điều khoản hợp đồng đã ký và Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Hạn chế chuyển nhượng: Bên mua không được bán lại nhà ở trong tối thiểu 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. (Ngoại trừ bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH với giá tối đa bằng giá hợp đồng ban đầu).
- Sau 05 năm: Được bán lại theo cơ chế thị trường nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.
- Được miễn nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập (trừ nhà ở riêng lẻ).
- Nếu là nhà ở riêng lẻ: Bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Kết luận: Hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội đang ngày càng được hoàn thiện, đối tượng thụ hưởng liên tục được mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội. Dù thủ tục hành chính vẫn cần sự tỉ mỉ, việc nắm rõ Luật Nhà ở 2023 cùng các quy định hiện hành sẽ giúp bạn rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị hồ sơ. Trong thời gian tới, với các cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc, mục tiêu “an cư lạc nghiệp” cho người lao động sẽ dễ dàng hiện thực hóa hơn bao giờ hế
